Revisión de Contratos España 2026: Alquiler, Compraventa y Laboral

Contratos de alquiler españoles: lo básico de la LAU

La mayoría de los alquileres residenciales de larga duración en España se rigen por la LAU, la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece un nivel mínimo de protección del inquilino que ninguna cláusula del contrato puede simplemente anular. Para un arrendamiento estándar de vivienda habitual, la ley garantiza un plazo mínimo, actualmente cinco años si el arrendador es una persona física y siete años si es una empresa, salvo que usted, como inquilino, decida irse antes. Si ninguna de las partes da el preaviso adecuado en el momento oportuno, el contrato puede prorrogarse automáticamente por periodos adicionales bajo lo que se llama tácita reconducción.

Las subidas de renta durante ese plazo obligatorio tampoco son libres: cualquier cláusula de revisión debe seguir un índice de referencia adecuado en lugar de dejar que el arrendador fije una cifra nueva unilateralmente cada año. Un contrato que a simple vista parece correcto puede seguir escondiendo un mecanismo de revisión de renta que no resistiría una impugnación, y eso es una de las primeras cosas que comprobamos.

Los alquileres de corta duración dirigidos a turistas se rigen por normas completamente distintas (consulte nuestra guía de Licencia Turística Andalucía si es usted quien alquila una propiedad de esa manera). Lo que revisamos aquí es el contrato de alquiler residencial de larga duración que le piden que firme como inquilino.

La trampa de la temporada: por qué importa la etiqueta de su contrato

Este es el problema que más señalamos a los inquilinos extranjeros en Málaga, y merece su propia sección porque muy pocas personas llegan a España sabiendo que deben revisarlo. La ley española reconoce una categoría aparte, el arrendamiento de temporada, un alquiler de carácter estacional o temporal pensado para una necesidad genuinamente de corta duración: un destino laboral, un cuatrimestre universitario, un tratamiento médico, una estancia vacacional. Un contrato de temporada queda en gran medida fuera del régimen protector de la LAU. No hay plazo mínimo obligatorio de cinco o siete años, el desahucio al final del periodo acordado es mucho más rápido y sencillo, y los topes a la subida de renta que se aplican a un arrendamiento estándar generalmente no se aplican.

La trampa es esta: algunos arrendadores, sobre todo en zonas muy turísticas de Andalucía, etiquetan como contrato de temporada lo que en realidad es una residencia ordinaria y continuada, específicamente para evitar dar al inquilino las protecciones estándar de la LAU, mientras siguen cobrando una renta normal o incluso superior a la habitual. Un inquilino que en realidad vive allí a tiempo completo, trabaja en la zona, y no tiene un propósito genuinamente temporal, puede en realidad estar en un arrendamiento estándar, sea cual sea el nombre que le dé el contrato.

Lo que realmente determina la clasificación no es la etiqueta que eligió el arrendador, sino el propósito real y sustantivo de su ocupación. Los tribunales españoles miran más allá de la redacción para ver cómo se está usando realmente la vivienda. Si su situación es en realidad una residencia habitual sin fecha de fin disfrazada de “temporada” sobre el papel, ese desajuste es exactamente el tipo de cosa que una revisión de contrato está pensada para detectar antes de firmar, no después de que empiece una disputa.

Fianzas, garantías y cláusulas abusivas

La fianza legal para un arrendamiento de vivienda estándar es de una mensualidad de renta, que el arrendador está obligado a depositar en el organismo regional de garantía de fianzas correspondiente en lugar de quedársela de forma privada. Los arrendadores también pueden pedir una garantía adicional aparte de esa fianza legal, habitualmente una o dos mensualidades más para contratos largos, pero comprobamos si el importe solicitado y la forma en que se documenta realmente se sostienen, ya que las cláusulas de “garantía adicional” vagas o infladas son una fuente frecuente de disputa cuando termina un alquiler.

Más allá de la fianza en sí, nuestra revisión busca los patrones recurrentes de cláusulas abusivas que vemos una y otra vez en los contratos de alquiler españoles ofrecidos a extranjeros:

• Que el inquilino renuncie directamente al plazo mínimo legal
• Subidas de renta ligadas a algo distinto del índice de referencia legal adecuado
• Que se haga responsable al inquilino de reparaciones estructurales, o gastos de comunidad, que legalmente son responsabilidad del arrendador
• Cláusulas penales por resolución anticipada desproporcionadas respecto a cualquier pérdida real que sufriría el arrendador
• Trampas de renovación automática escondidas en la letra pequeña, con requisitos de preaviso poco claros para no renovar
• Honorarios de agencia cobrados al inquilino cuando en realidad la agencia la contrató el arrendador, una práctica que la Ley de Vivienda de 2023 devolvió a los arrendadores

Ninguna de estas anula automáticamente un contrato, pero cada una merece negociarse, o como mínimo entenderse con claridad, antes de firmar y antes de que la fianza cambie de manos.

Contratos de reserva y arras en la compraventa

Si está comprando una propiedad en España, el primer documento que probablemente firme no es la escritura de compraventa completa ante notario, sino un contrato de reserva o señal conocido como arras, normalmente por alrededor del 10% del precio acordado. Su redacción importa enormemente porque establece qué ocurre si alguna de las partes se echa atrás antes de la firma final.

• Arras penitenciales, la opción por defecto según el artículo 1454 del Código Civil salvo que el contrato diga lo contrario, permiten que cualquiera de las partes se retracte: el comprador pierde la señal, o el vendedor la devuelve duplicada.
• Arras confirmatorias se tratan como un pago a cuenta del precio final, sin derecho unilateral a echarse atrás sin más; un incumplimiento permite a la otra parte exigir el cumplimiento o una indemnización.
• Arras penales quedan en un punto intermedio, con condiciones penales específicas y negociadas escritas en el propio contrato.

Qué tipo de arras es realmente su contrato de reserva, y si la redacción coincide con lo que cree haber acordado verbalmente, cambia enormemente sus opciones si la compra se cae. Esto es exactamente el tipo de cláusula que nuestra revisión está pensada para detectar antes de que comprometa una señal que quizá no pueda recuperar. Consulte nuestra guía completa de Compra de Propiedad en España y la guía de Compra de Propiedad en Málaga para todo el proceso de compra, y nuestro paquete de precio fijo Compra de Vivienda si quiere que gestionemos toda la compraventa de principio a fin en lugar de una revisión independiente.

Lo básico de la revisión de ofertas de empleo

Los extranjeros contratados que se mudan a España por un trabajo a menudo ven su contrato laboral por primera vez cuando el proceso de visado o patrocinio ya está en marcha, lo que dificulta negociar cambios. Una revisión antes de firmar, o antes de que su empleador presente su trámite de Visado de Trabajo España, comprueba:

• Tipo de contrato: indefinido o temporal, y si una etiqueta temporal es siquiera legalmente válida para el puesto para el que le contratan
• Categoría profesional y convenio colectivo: si el salario que le ofrecen cumple el mínimo fijado por el convenio colectivo sectorial aplicable
• Periodo de prueba: si su duración coincide con el máximo legal para su tipo de contrato y puesto
• Jornada laboral, horas extra y plazos de preaviso
• Cláusulas de no competencia y confidencialidad: si realmente son exigibles, ya que la ley española exige compensación económica para que una no competencia posterior al contrato se sostenga

Señalamos cualquier cosa que no encaje respecto a estos puntos y le damos preguntas concretas para plantear a su empleador antes de firmar, no solo un comentario general de que “parece correcto”.

Cómo funciona la revisión a distancia en 48 horas

No necesita estar en Málaga, ni siquiera en España, para usar este servicio.

• Envíenos el contrato en PDF o fotos claras, por email o subida segura
• Lo revisamos en un plazo de dos días hábiles
• Recibe un resumen anotado en lenguaje claro (en inglés o español) que señala las cláusulas importantes, lo que falta, y preguntas concretas para plantear a la otra parte
• Una llamada de seguimiento opcional para repasar juntos las conclusiones

Nosotros revisamos, no redactamos. Si lo que realmente necesita es un contrato nuevo escrito desde cero en lugar de uno existente revisado, dígalo en su llamada gratuita y lo cotizamos por separado.