Comprar Propiedad en España 2026: Asesoría Legal Independiente para Compradores Extranjeros

Por qué un abogado independiente, no el de la agencia

España no obliga a usar un abogado para comprar propiedad. El notario es obligatorio; el abogado es su elección. Por eso precisamente esa elección importa. Todos los demás en la mesa cobran cuando la venta se cierra: el agente inmobiliario gana comisión del vendedor, el abogado del promotor protege al promotor, y el abogado interno o recomendado que le ofrece una agencia está dentro de esa misma relación comercial que solo cobra si usted firma. Ninguno de ellos está contratado para decirle que se retire.

Una abogada colegiada independiente debe su obligación profesional a una sola parte: usted. Su trabajo es encontrar razones para no comprar, y solo darle el visto bueno para firmar cuando ya no queda ninguna. En un mercado donde la mayoría de los compradores extranjeros no pueden leer la nota simple, no saben qué es un certificado ITE, y transfieren cifras de seis dígitos entre fronteras, esa única diferencia estructural, ante quién responde el abogado, vale más que cualquier otra decisión de la compra. Es también la razón por la que nunca aceptamos comisiones de agencias o promotores en las compras que representamos.

El proceso completo de compra, de la oferta a las llaves

Una compra de reventa estándar en Andalucía pasa por seis etapas. Primero, la oferta y la reserva: una vez acordado el precio, la agencia normalmente pedirá una señal de reserva, habitualmente entre 3.000 y 10.000 EUR, para retirar la propiedad del mercado. Este es el momento de implicar a su abogado, antes de firmar, porque los documentos de reserva suelen redactarse a favor del vendedor y pueden hacer difícil recuperar la señal.

Segundo, la diligencia debida, que se detalla más abajo. Tercero, el contrato de arras: el contrato privado de compra, normalmente con una señal del 10% bajo el régimen de arras penitenciales, donde el comprador que se retira pierde la señal y el vendedor que se retira la devuelve duplicada. Firmar las arras antes de completar la diligencia debida es el error de secuencia más común y más caro que cometen los compradores extranjeros.

Cuarto, la preparación para la firma: obtener o confirmar su NIE, abrir una cuenta bancaria española si hace falta, disponer los fondos y cualquier hipoteca, y otorgar un poder notarial si no va a asistir en persona. Quinto, la firma en la notaría: se firma la escritura pública de compraventa, se paga el precio, normalmente mediante cheque bancario o transferencia verificada, y recibe las llaves. El notario comprueba identidad, capacidad y legalidad de forma, pero no hace su diligencia debida; esa distinción sorprende a muchos compradores del norte de Europa.

Sexto, después de la firma: pago de los impuestos de compra dentro de sus plazos, inscripción de su título en el Registro de la Propiedad, que tarda unas semanas, y el cambio de titularidad de los suministros, la comunidad de propietarios y las domiciliaciones a su nombre. Una compra de reventa típica tarda entre ocho y doce semanas desde la oferta aceptada hasta las llaves; las compras sobre plano siguen el calendario de construcción del promotor con pagos por fases.

Qué comprueba realmente la diligencia debida

La diligencia debida no es un solo documento; es una comprobación cruzada de todo lo que el vendedor y los registros dicen sobre la propiedad. Nuestro expediente estándar cubre:

• Nota simple del Registro de la Propiedad: titularidad actual, cargas, hipotecas, embargos y gravámenes que se transmitirían con la propiedad
• Comprobación cruzada catastral: si la propiedad física, su tamaño y sus linderos coinciden con lo que recogen el registro y el catastro, ya que los desajustes bloquean pasos posteriores incluido el registro de licencia turística
• Comunidad de propietarios: certificado de que el vendedor no debe cuotas de comunidad, revisión de actas por obras aprobadas o derramas inminentes
• Situación municipal: estado de pago del IBI, cumplimiento urbanístico, licencia de primera ocupación, y cualquier expediente sancionador
• Documentación del estado del edificio: el certificado de inspección técnica ITE cuando la antigüedad del edificio lo exija, y el certificado de eficiencia energética
• Revisión de contratos: borradores de reserva, arras y escritura, corregidos antes de la firma en lugar de discutidos después
• Añadidos para obra nueva: licencia del promotor, título de la finca, y el aval bancario que debe garantizar cada pago por fases que haga antes de la entrega

Vendemos esto como producto independiente por 750 EUR para compradores que solo quieren las comprobaciones, y está incluido en la representación completa del comprador. El diagnóstico inicial de 100 EUR es la versión corta: una revisión rápida de la nota simple y del contrato ofrecido que le dice en pocos días si la compra merece un expediente completo o una salida rápida.

NIE, cuenta bancaria y comprar mediante poder notarial

Todo comprador extranjero necesita un NIE, el número de identificación de extranjero, para completar una compra de propiedad española, pagar los impuestos y registrar el título. No otorga residencia; es un identificador fiscal, y lo necesitan tanto compradores de la UE como de fuera de ella. Obtenerlo en Málaga significa navegar el sistema de cita previa, exactamente la búsqueda de citas que gestionamos a diario; consulte nuestra guía dedicada al NIE.

No necesita estar en España para comprar. Un poder notarial, firmado ante un notario español o ante un notario en el extranjero con apostilla, nos permite obtener su NIE, abrir la cuenta bancaria, firmar las arras, y completar en la notaría en su nombre. Una parte importante de nuestras compras se completa sin que el comprador salga de casa antes del día de la entrega, y la vía del poder notarial suele ser más rápida que coordinar un viaje internacional alrededor de una fecha de notaría. El pago en sí debe seguir fluyendo a través de canales bancarios verificables, y los fondos de la firma normalmente se mantienen listos en una cuenta española antes de la cita en notaría.

Comprar propiedad ya no le da acceso a un visado

El mito que se resiste a morir: que comprar una propiedad de 500.000 EUR le da la residencia española. Así era, hasta el 3 de abril de 2025, cuando la Ley Orgánica 1/2025 abolió la golden visa de inversor para nuevas solicitudes. Desde esa fecha, ninguna compra de propiedad, a ningún precio, genera ningún visado o derecho de residencia en España. Solo quienes ya tenían una golden visa antes de la abolición pueden renovarla bajo las normas transitorias.

Si un agente o promotor le dice lo contrario en 2026, aléjese del consejo y posiblemente del agente. Comprar propiedad sigue estando totalmente abierto a los no residentes, y ser propietario aquí es completamente legal sin residencia; lo que ha cambiado es solo el vínculo con el estatus migratorio. Si su objetivo real es vivir en España, las vías que funcionan ahora son el visado de no lucrativa, el visado de nómada digital, y los demás permisos recogidos en nuestra página de alternativas a la golden visa. Compre la casa porque quiere la casa; resuelva la residencia por su propia vía, y podemos gestionar ambas en paralelo.

Lo que realmente cuesta la compra: notaría, registro, impuestos

Calcule aproximadamente un 10-14% por encima del precio de compra en Andalucía para una reventa, algo más para obra nueva. Los componentes:

Partida de coste	Se aplica a	Importe habitual
Impuesto de transmisiones (ITP)Propiedades de reventa, Andalucía	Reventa	7% del precio
IVA + actos jurídicos documentados (AJD)Obra nueva del promotor	Obra nueva	10% + aprox. 1,2%
Honorarios de notaríaEscala regulada por arancel	Todas las compras	€400-€1.000
Tasas del Registro de la PropiedadEscala regulada	Todas las compras	€350-€900
Gestoría / tramitaciónGestión fiscal y de inscripción	Cuando se usa	€300-€600
Honorarios legales independientesNuestra representación del comprador	Todas las compras	1%, mín. €1.800 +IVA

Los compradores con hipoteca tienen una ventaja estructural: desde la ley hipotecaria de 2019, el banco paga los costes de notaría, registro y gestoría de la propia escritura de préstamo, y el AJD del préstamo. Las hipotecas para no residentes suelen limitarse al 60-70% de la tasación, así que planifique la señal en consecuencia. Los vendedores, por su parte, asumen la plusvalía municipal y su propia posición de ganancia patrimonial, lo que es problema de su abogado, no el suyo, siempre que su contrato lo recoja así.

Impuestos tras la compra: la parte que nadie presupuesta

Ser propietario inicia un pequeño calendario fiscal anual. Todo propietario paga el IBI, el impuesto municipal sobre bienes inmuebles, y las cuotas de comunidad cuando existe una comunidad de propietarios. Los propietarios no residentes además presentan el Modelo 210, la declaración de la renta de no residentes, cada año, incluso si la propiedad no genera nada: España imputa una renta ficticia a la propiedad en manos de no residentes y la grava, típicamente unos pocos cientos de euros al año en un piso medio. Si alquila la propiedad, el mismo Modelo 210 declara la renta del alquiler en su lugar, y los residentes de la UE/EEE pueden deducir gastos mientras que el resto tributa sobre el bruto.

Si deja de presentar estas declaraciones durante demasiado tiempo, acaban aflorando en el peor momento, normalmente como una retención cuando venda. Ofrecemos representación fiscal continua para no residentes por 250 EUR al año incluyendo una presentación del Modelo 210, detallada en nuestra guía del Modelo 210, para que la compra que cerremos se mantenga limpia todo el tiempo que sea propietario.

Las trampas que realmente cuestan dinero a los compradores

Con suficientes expedientes, los mismos problemas se repiten. Desajustes registro-catastro: el piso mide 92 m2, el registro dice 78 m2, y ahora el registro de licencia turística para su plan de alquiler está bloqueado hasta que se concilien los registros. Deudas heredadas: las cuotas de comunidad y ciertas cargas siguen a la propiedad, no a la persona, así que la morosidad del anterior propietario se convierte en la suya en la firma si nadie la certificó. Obras ilegales: esa preciosa terraza cerrada puede ser una ampliación no legalizada con una orden de demolición esperando en un expediente municipal.

El riesgo de la obra nueva merece su propia línea: nunca pague un pago por fases que no esté cubierto por un aval bancario o una póliza de seguro a su favor, que el promotor está legalmente obligado a ofrecer. Si el promotor quiebra, ese aval es la diferencia entre recuperar su dinero y unirse a una lista de acreedores. Y la trampa más silenciosa de todas: firmar las arras «para asegurar la propiedad» antes de que se completen las comprobaciones. El diez por ciento de una propiedad en la Costa del Sol es una forma muy cara de descubrir un embargo. Cada una de estas trampas se puede detectar por adelantado, que es todo el argumento a favor de la etapa de diligencia debida a la que esta página vuelve una y otra vez.