Comprar Propiedad en Málaga: Guía del Abogado para 2026

Representación del comprador: qué cubre en realidad

Comprar propiedad en España no exige legalmente un abogado, como podría ocurrir en otros países. El notario confirma que la escritura se otorga correctamente y que el Estado cobra sus impuestos; ninguno de los dos trabaja específicamente para usted. Los agentes inmobiliarios, de forma similar, suelen cobrar de quien les trajo el encargo, y desde las reformas de la Ley de Vivienda de 2023 es cada vez más el vendedor quien paga esa comisión, no usted. Nada de esto cambia quién comprueba que la propiedad está realmente limpia para comprar.

Nuestro honorario de representación del comprador es el 1% del precio de compra, con un mínimo de 1.800 EUR más IVA. Eso cubre todo el recorrido: comprobación de registro y catastro, certificado de deuda de la comunidad, apoyo en la negociación del contrato de arras, cálculo de impuestos y costes antes de comprometerse, coordinación con la notaría y firma. Acudimos a la firma con usted, o en su nombre mediante poder notarial si no puede viajar, y seguimos implicados en la presentación al registro y las primeras declaraciones fiscales tras la firma.

Si ya ha encontrado una propiedad y solo quiere una lectura profesional antes de hacer una oferta, nuestro informe diagnóstico inicial de 100 EUR está pensado exactamente para eso: una comprobación rápida del registro, el catastro, y cualquier problema evidente de licencia, sin comprometerse por adelantado con el honorario de representación completo.

Desajustes registro-catastro: la trampa específica de Málaga

España mantiene dos registros distintos para cada propiedad. El Registro de la Propiedad es el registro legal de titularidad, linderos y cargas. El Catastro es el registro de la administración tributaria del mismo inmueble, usado para calcular el IBI y otros impuestos sobre la propiedad. En teoría describen el mismo edificio. En Málaga, en construcciones antiguas, trasteros o buhardillas reconvertidos, y propiedades ampliadas de forma informal a lo largo de los años, con frecuencia no coinciden.

Esto importa más allá del orden del papeleo. Un desajuste registro-catastro puede bloquear directamente una solicitud de licencia turística (VUT), ya que el proceso de licencia cruza ambos registros y rechaza solicitudes en las que la superficie construida o el uso declarado no coincide. También puede retrasar una tasación hipotecaria, complicar una futura reventa, y en algunos casos indicar una ampliación no declarada que nunca se legalizó. Hacemos esta comprobación cruzada como parte estándar de la diligencia debida, y es una de las razones más habituales por las que una operación se renegocia o se abandona antes de la firma.

Registro	Qué recoge	Por qué importa un desajuste
Registro de la Propiedad	Titularidad legal, linderos, cargas, hipotecas	Rige su título legal y qué deudas se transmiten con la propiedad
Catastro	Superficie construida, uso y valoración fiscal	Se usa para licenciar alquileres turísticos y calcular el IBI; los desajustes pueden bloquear una solicitud de VUT

La moratoria de licencias turísticas y su plan de alquiler

Si parte de su razón para comprar en Málaga es explotar la propiedad como alquiler de corta duración, el terreno ha cambiado considerablemente desde principios de 2025. El Ayuntamiento de Málaga ha suspendido las nuevas licencias de alquiler turístico en amplias zonas del municipio, sobre todo en las zonas saturadas cerca del centro histórico, y el Decreto-ley 1/2025 exige ahora el consentimiento expreso de la comunidad por una doble mayoría de tres quintos antes de que un nuevo VUT pueda registrarse en un edificio de apartamentos. Las propiedades con una licencia ya registrada antes de abril de 2025 generalmente conservan derechos adquiridos, pero una licencia no se transmite automáticamente con la venta en todos los casos, así que lo verificamos específicamente antes de que confíe en ella.

Comprobamos si una propiedad cumple realmente los requisitos para el alquiler turístico antes de que compre con ese plan en mente, no después. Consulte nuestra guía de Licencia Turística Andalucía para el panorama regulatorio completo, incluidos los límites de aforo y el proceso de consentimiento comunitario.

La Malagueta, el centro y la zona este: dinámicas generales

En términos generales, los compradores que miran La Malagueta pagan por la cercanía a la playa y el prestigio, en un parque de edificios más antiguo donde los problemas de registro-catastro aparecen con más frecuencia. El centro histórico ofrece el estilo de vida más peatonal y turístico, precisamente la zona donde más pesa la moratoria de licencias, así que quien compre allí pensando en ingresos por alquiler necesita comprobar con cuidado el estado actual en lugar de suponer que siguen vigentes las normas antiguas. Moverse hacia el este, hacia El Palo y más allá, suele significar construcción más nueva, aparcamiento más fácil y un mercado residencial más tranquilo a un precio más suave, aunque se pierde parte del atractivo de postal.

Nada de esto sustituye una diligencia debida específica del edificio. Simplemente indica dónde centrarla: los edificios antiguos merecen una mirada más exigente al catastro, las propiedades de la zona centro merecen una mirada más exigente al estado de la licencia, y los desarrollos más nuevos de la zona este merecen una comprobación de los estatutos de la comunidad y de cualquier obligación de desarrollo por fases todavía pendiente.

La notaría en la práctica en Málaga

La firma tiene lugar en una notaría de Málaga, en una fecha acordada en el contrato de arras. Los notarios españoles son funcionarios públicos imparciales: confirman el contenido de la escritura, verifican identidades, comprueban que los fondos se han movido, y se aseguran de que ambas partes entienden lo que firman, en el idioma que haga falta. No negocian en su nombre ni le avisan de un mal negocio; eso es trabajo del abogado del comprador, hecho antes de la cita en notaría, no durante ella.

Acudimos a cada firma con nuestros clientes, confirmamos que las cifras finales coinciden con lo acordado, y gestionamos lo que viene justo después: presentar la escritura en el registro de la propiedad, liquidar el impuesto de transmisión, y coordinar el cambio de titularidad de los suministros para que no se quede sin agua ni electricidad en una propiedad que acaba de comprar.

Nuestro recorrido en la oficina de Málaga

Los clientes que visitan nuestra oficina en Calle Reding 6 suelen traer una preselección de dos o tres propiedades, y repasamos juntos, en persona, el registro y el catastro de cada una antes de decidir cuál seguir. No es obligatorio, ya que la mayor parte del trabajo documental subyacente se hace a distancia, pero suele acortar las idas y venidas una vez que está listo para hacer una oferta, y le da una lectura directa de cómo trabajamos antes de que una compra esté sobre la mesa.

Si compra a distancia y no puede visitarnos, consulte nuestra guía de Poder Notarial España sobre cómo completar una compra sin estar físicamente presente en la firma.