Licencia Turística Andalucía 2026: la Comprobación de Viabilidad Honesta

El estado actual de las licencias turísticas en Andalucía, 2026

Si ha leído entradas de blog antiguas sobre cómo conseguir una licencia turística (VUT, vivienda con fines turísticos) en Andalucía, olvide la mayoría. Desde principios de 2024 la normativa ha cambiado tres veces, y la dirección es sistemáticamente hacia más control, no menos. Esto es lo que realmente cambió, y cuándo.

El Decreto 31/2024 (decreto regional andaluz, en vigor desde 2024) endureció los requisitos técnicos de cualquier VUT: un tope de aforo estricto, una declaración de compatibilidad urbanística obligatoria, y documentación más estricta sobre habitabilidad y eficiencia energética. Este decreto se aplica a toda solicitud de VUT en la región, en cualquier municipio.

El Decreto-ley 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025, añadió un obstáculo mucho mayor para los pisos dentro de una comunidad de propietarios: antes de poder inscribir un nuevo piso de uso turístico, la propia comunidad debe consentirlo formalmente, mediante una doble mayoría de tres quintos. Las inscripciones completadas antes de esa fecha están exentas y no necesitan volver a solicitar el consentimiento. Las inscripciones intentadas después, en una comunidad que no lo haya aprobado, quedan bloqueadas.

El ayuntamiento de Málaga fue más allá por iniciativa propia, suspendiendo la inscripción de nuevas licencias VUT en zonas delimitadas durante un plazo de hasta tres años mientras estudia la saturación. Es una decisión local, municipal, que se suma a la normativa regional, y no se aplica igual en todos los pueblos andaluces.

Más recientemente, la sentencia del Tribunal Supremo STS 620/2026, de 21 de mayo de 2026, anuló el intento del gobierno nacional de imponer un registro único obligatorio (NRUA) en toda España. Esa sentencia no cambia nada respecto a sus obligaciones aquí: la propia inscripción VUT de Andalucía y su código, gestionados a través de la Junta de Andalucía, nunca dependieron del registro nacional y siguen siendo exactamente igual de obligatorios que antes.

El titular honesto de 2026 es este: una licencia turística todavía es alcanzable para una parte importante de las propiedades, pero “¿puedo conseguir una?” ya no es una pregunta de sí o no que pueda responder desde una entrada de blog. Es una pregunta específica de la propiedad, del municipio y del edificio. Por eso empezamos con una comprobación de viabilidad en lugar de un discurso de ventas.

La moratoria del ayuntamiento de Málaga, explicada

En respuesta a la preocupación por la disponibilidad de vivienda y la saturación de barrios, el Ayuntamiento de Málaga suspendió la tramitación de nuevas inscripciones de viviendas de uso turístico en zonas delimitadas de la ciudad durante un plazo de hasta tres años. No es una prohibición de la actividad de alquiler de corta estancia en toda la provincia, y no es permanente por diseño, pero mientras esté en vigor tiene consecuencias reales.

• Las nuevas solicitudes de VUT dentro de las zonas de moratoria no se están tramitando, con independencia de lo bien que la propiedad cumpla los demás requisitos.
• Las licencias ya inscritas dentro de esas zonas no se revocan automáticamente por la propia moratoria.
• Comprar una propiedad que todavía no tiene licencia, dentro de una zona de moratoria, en general significa que no podrá inscribirla como VUT hasta que se levante o se reduzca la suspensión.
• La moratoria se revisa periódicamente; las zonas y la duración pueden ajustarse, así que un “no” hoy no es necesariamente un “no” permanente.

¿Todavía puede conseguir una licencia? Un árbol de decisión por escenario

En lugar de una única respuesta, así es como suele desglosarse la situación según el caso. Nada de esto sustituye una comprobación específica de la propiedad, pero debería indicarle en qué grupo se encuentra aproximadamente.

Casa o chalet independiente, fuera de las zonas de moratoria del ayuntamiento de Málaga

Este suele ser el escenario más sencillo. Al no haber comunidad de propietarios, no existe el requisito de la doble mayoría de 3/5. Aun así debe cumplir el tope de aforo, la declaración de compatibilidad urbanística, el certificado energético y la licencia de habitabilidad. Si el municipio no ha adoptado su propia moratoria, la viabilidad suele ser buena.

Piso en un edificio con comunidad de propietarios activa

Aquí es donde se concentra la mayor fricción de 2025-2026. Si su inscripción sería nueva (es decir, no está exenta por ser anterior al 3 de abril de 2025), necesita el consentimiento expreso de la comunidad mediante la doble mayoría de 3/5. Algunas comunidades votarán a favor con facilidad; otras ya han votado prohibir de forma tajante los nuevos alquileres turísticos, algo a lo que tienen derecho. Pregunte antes de comprar o solicitar, no después.

Propiedad dentro de una zona de moratoria del ayuntamiento de Málaga

Las nuevas inscripciones están actualmente congeladas aquí con independencia del tipo de propiedad o de la disposición de la comunidad. Una licencia ya existente en la propiedad puede seguir siendo utilizable sujeta a las normas de transferencia (ver más abajo); una propiedad sin licencia no puede obtener una nueva hasta que se levante la suspensión.

Comprar una propiedad que ya tiene una licencia VUT inscrita

Potencialmente la mejor vía si la inscripción subyacente es sólida, pero requiere una diligencia debida cuidadosa, que cubrimos en la siguiente sección, porque una licencia existente no es automáticamente transferible a un nuevo propietario sin trámites.

Inscripciones anteriores al 3 de abril de 2025, exentas

Si un VUT se inscribió válidamente antes del 3 de abril de 2025, no está obligado a volver a solicitar el consentimiento comunitario con carácter retroactivo, incluso en un edificio donde la comunidad no aprobaría hoy una nueva solicitud. Esta exención es valiosa y merece protegerse; los cambios de titularidad o las interrupciones en la actividad continuada pueden ponerla en riesgo, y por eso comprar una licencia existente necesita las comprobaciones adecuadas.

Comprar una propiedad que ya tiene licencia VUT

Una licencia existente y válida puede ser un activo genuino, a veces con valor de prima sobre el precio de venta. Pero trate cualquier afirmación de “viene con licencia turística” como algo que verificar, no como algo que dar por hecho de palabra del vendedor. Las trampas que vemos con más frecuencia:

• Desajustes entre registro y catastro. Si la descripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad no coincide con la que tiene el Catastro (superficie, distribución, uso declarado), la reinscripción o transferencia del VUT puede bloquearse hasta que se corrija el desajuste. Es uno de los obstáculos más comunes y más subestimados en la propiedad andaluza.
• La exención no siempre sobrevive a una venta. Según el municipio y el momento, un cambio de titularidad puede tratarse como algo que activa un nuevo examen, incluido el consentimiento comunitario que no era necesario para la inscripción original.
• Las zonas de moratoria congelan la reinscripción. Si la propiedad está dentro de una zona de moratoria del ayuntamiento de Málaga, comprarla no garantiza que herede la posibilidad de seguir operándola como VUT a su nombre.
• Cambios en las normas comunitarias desde la licencia original. Una comunidad puede votar, después del hecho, restringir o prohibir el uso turístico de cara al futuro para nuevas inscripciones; revise las actas de la comunidad, no solo la documentación de la propiedad.
• Deriva de aforo y cumplimiento. Las modificaciones del edificio desde que se concedió la licencia original (camas adicionales, cambios de distribución) pueden dejar la propiedad fuera de cumplimiento con los topes de aforo actuales bajo el Decreto 31/2024 sin que nadie lo note hasta una inspección.

Consentimiento de la comunidad de propietarios: la doble mayoría de 3/5

Desde el Decreto-ley 1/2025, iniciar un nuevo uso de alquiler turístico en un piso dentro de una comunidad de propietarios requiere el consentimiento expreso de la comunidad, y ese consentimiento debe obtenerse mediante dos mayorías separadas de tres quintos votadas en una junta de propietarios debidamente convocada:

• Tres quintos del número total de propietarios, contados por cabeza.
• Tres quintos de las cuotas de participación totales (coeficientes), que otorgan más peso a las unidades más grandes o valiosas.

Deben cumplirse ambos umbrales, no solo uno. En la práctica, esto significa que un puñado de propietarios con cuotas grandes votando en contra puede bloquear una propuesta incluso si un simple recuento por cabeza la favorece, y viceversa. Las comunidades también pueden adoptar de forma proactiva una norma general que prohíba o restrinja el uso turístico de cara al futuro, que entonces se aplica a cualquier solicitante nuevo con independencia de su voto individual.

Las inscripciones completadas antes del 3 de abril de 2025 están exentas de este requisito con carácter retroactivo. Si se apoya en una inscripción anterior a 2025 ya existente, conserve la documentación fechada de la inscripción; es su prueba de que la exención se aplica.

Requisitos cuando una licencia SÍ es posible

Suponiendo que su propiedad supere los obstáculos de moratoria, titularidad y comunidad anteriores, los requisitos sustantivos bajo el Decreto 31/2024 y la normativa turística andaluza estándar son:

• Tope de aforo. Un máximo de 15 personas para una vivienda completa alquilada como VUT, con límites adicionales de ocupación por dormitorio según la superficie habitable.
• Declaración de compatibilidad urbanística. Una declaración formal de que el uso de la vivienda como alojamiento turístico es compatible con su clasificación urbanística y, cuando proceda, con los propios estatutos de la comunidad.
• Certificado de eficiencia energética (certificado energético). Un certificado válido y en vigor que califica el rendimiento energético de la propiedad.
• Licencia de habitabilidad (cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación). Prueba de que la vivienda es legalmente habitable según la autorización municipal o regional pertinente.
• Inscripción en el RTA. Inscripción formal en el Registro de Turismo de Andalucía de la Junta de Andalucía, que expide el código VUT que debe mostrar en cada anuncio. La inscripción en sí no conlleva tasa gubernamental; el coste está en tener en orden la documentación de apoyo.

El registro nacional anulado: qué significa realmente la STS 620/2026

El 21 de mayo de 2026 el Tribunal Supremo anuló el intento del gobierno central de exigir un registro único nacional de alquileres de corta estancia (NRUA) con su propio código identificador obligatorio, por considerar que excedía la competencia del Estado sobre una materia que corresponde a las regiones. Algunos propietarios, entendiblemente, han leído los titulares y han asumido que la regulación del alquiler de corta estancia ha dado marcha atrás. No es así, al menos no en Andalucía.

La sentencia derribó la capa nacional, no la regional. La propia inscripción VUT de Andalucía y su código VUT, expedidos a través de la Junta de Andalucía, quedan totalmente fuera del esquema nacional anulado y siguen siendo el identificador válido y obligatorio para anunciar y operar una propiedad de corta estancia en esta región. Si ya muestra un código VUT válido de Andalucía, nada en su cumplimiento diario cambia por esta sentencia.

Sanciones y vigilancia, la realidad de 2026

La vigilancia de la normativa turística en Andalucía se ha vuelto notablemente más activa desde 2024, junto con el endurecimiento de las normas. Bajo el marco sancionador turístico de la región, las sanciones se gradúan por gravedad:

• Las infracciones leves (lagunas de documentación, fallos menores de etiquetado) llevan el nivel de multas más bajo.
• Las infracciones graves (operar sin cumplimiento completo, incumplimientos de aforo) se sitúan en un nivel intermedio.
• Las infracciones muy graves, incluida la explotación por completo sin inscripción, el incumplimiento de una orden de cierre, o el incumplimiento reiterado, pueden alcanzar multas de hasta 600.000 euros.

Más allá de la multa en sí, los operadores no inscritos o incumplidores corren el riesgo de órdenes de cierre, retirada de plataformas de anuncios bajo comprobaciones de cumplimiento a nivel de plataforma, y dificultades para hacer valer contratos de alquiler si una disputa con un huésped acaba en los tribunales. La exposición financiera de equivocarse en esto ya es lo bastante grande como para que una comprobación de viabilidad de 150 euros sea, en casi todos los casos, la opción más barata.

Alternativas cuando un VUT genuinamente no es posible

Si su comprobación de viabilidad resulta negativa, es decir, si su propiedad está dentro de una zona de moratoria estricta o su comunidad ha votado en contra del uso turístico, todavía tiene opciones legítimas para generar ingresos por alquiler:

• Alquiler de temporada. Alquileres de una temporada definida, comúnmente interpretados como arreglos fuera del patrón de estancia turística corta, se rigen por un régimen legal distinto al del alojamiento turístico VUT y no están sujetos a las mismas normas de inscripción, aunque conllevan sus propias obligaciones fiscales y contractuales y no deben usarse como una forma disimulada de eludir las normas de corta estancia.
• Alquiler de habitaciones dentro de una vivienda habitada por el propietario. Alquilar habitaciones mientras usted sigue residiendo en la propiedad sigue un conjunto de normas distinto al de alquilar una vivienda completa separada como VUT.
• Alquiler de larga duración con renta elevada. Con el mercado de alquiler de Málaga tan tenso como está, un alquiler de larga duración bien presentado (contrato LAU) con una renta de mercado fuerte puede superar a una estrategia de corta estancia bloqueada o muy cargada de cumplimiento, sin ninguna exposición al VUT.

Cada una de estas opciones tiene su propio tratamiento legal y fiscal; cubrimos la opción realista para su propiedad en el informe de viabilidad si un VUT no es viable, en lugar de dejarle solo con un “no”.